Qui paie les factures : l’usufruitier ou le nu-propriétaire ? 😁

Lorsque le conjoint survivant hérite de l’usufruit d’un immeuble et les enfants de la nue-propriété ou lorsque parents et enfants acquièrent ensemble un immeuble dans le cadre d’un achat scindé, la question de savoir qui doit payer certains frais peut faire débat. Qui paie les réparations du bien ? L’usufruitier peut-il demander au nu-propriétaire de payer le précompte immobilier ? Qui supporte le coût de l’assurance incendie ?

Réparations d’entretien. La loi (art. 3.153 et 3.154, C. civ.) opère une distinction entre les réparations d’entretien et les grosses réparations. Les réparations d’entretien doivent être payées par l’usufruitier. Ces réparations vont toutefois bien au-delà des petites réparations qu’un locataire doit payer. Il s’agit des réparations qui sont nécessaires, à court ou à long terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure. Parmi ces réparations, citons l’obligation d’effectuer les travaux de peinture nécessaires, de réparer le toit en cas d’infiltrations d’eau, etc. Une réparation importante d’une chaudière peut p.ex. aussi être considérée comme une réparation d’entretien.

Grosses réparations. Les grosses réparations sont des réparations qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien. Le placement d’un nouveau toit, le remplacement de la menuiserie extérieure, l’installation d’un nouveau système de chauffage central dans l’immeuble, le remplacement de toute l’électricité, etc., en sont des exemples. Les coûts de ces réparations doivent être partagés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. À cet effet, on utilise comme clé de répartition le rapport entre la valeur de l’usufruit et celle de la pleine propriété. Pour déterminer ce rapport, on peut se baser sur les tables d’évaluation de l’usufruit qui sont publiées annuellement au Moniteur belge. Plus l’usufruitier est âgé, moins la valeur de l’usufruit sera élevée.

Exceptions. La règle selon laquelle les coûts des grosses réparations doivent être partagés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier souffre certaines exceptions. Lorsque l’usufruitier a effectué lui-même des travaux de construction sur la parcelle dont il a l’usufruit, il doit payer lui-même (et seul) les grosses réparations y afférentes. L’usufruitier supporte aussi les coûts d’une grosse réparation s’il est lui-même responsable de la situation. Cela peut p.ex. être le cas si l’usufruitier a omis d’effectuer les travaux d’entretien nécessaires et que cette réparation est de ce fait indispensable.nu-propriétaire

Litige. Si le nu-propriétaire omet d’effectuer ou de faire effectuer certaines grosses réparations, l’usufruitier peut s’adresser au tribunal. Le juge peut obliger le nu-propriétaire à réaliser les travaux, éventuellement sous peine d’une astreinte. Le nu-propriétaire doit planifier et effectuer les travaux en concertation avec l’usufruitier. Ce dernier ne peut pas prétendre à une indemnité pour le trouble de jouissance qu’il subirait pendant cette période.

Assurance incendie. L’usufruitier est tenu d’assurer les biens qui font l’objet de l’usufruit à leur valeur en pleine propriété contre les risques habituels (art. 3.151, C. civ) . L’usufruitier d’un bien immeuble doit ainsi assurer celui-ci contre l’incendie. L’usufruitier doit aussi payer les primes de cette assurance. Si le nu-propriétaire le demande, l’usufruitier doit lui produire la police d’assurance et la preuve de paiement. Si l’usufruitier omet d’assurer les biens, le nu-propriétaire peut souscrire lui-même une assurance et l’usufruitier est tenu de lui en rembourser le coût. Si le risque assuré se produit, le nu-propriétaire peut prétendre à l’indemnité payée, à concurrence de ses droits du chef de la nue-propriété.

Précompte immobilier. L’usufruitier doit supporter toutes les charges périodiques relatives au bien grevé qui concernent l’usage et la jouissance de celui-ci. Parmi celles-ci, figurent le coût des services d’utilité publique, le précompte immobilier, la taxe provinciale, etc.

Autres arrangements. Les nouvelles règles ne s’appliquent qu’aux usufruits nés après le 1^er  septembre 2021. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois prévoir d’autres arrangements et convenir p.ex. que plus (ou moins) de travaux doivent être effectués aux frais de l’usufruitier ou du nu-propriétaire. De tels arrangements sont parfaitement valables. Les règles en la matière sont en effet de droit supplétif. Si la relation entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est bonne, on déroge parfois à ces règles. Si la relation est perturbée, un tel arrangement ne sera en revanche souvent pas (ou plus) possible.PLANIFICTION SUCCESSORALE

L’usufruitier doit payer le coût des réparations d’entretien. Il doit aussi assurer le bien immeuble et payer les primes d’assurance. L’usufruitier supporte en outre les charges périodiques relatives à l’immeuble, dont les services d’utilité publique et le précompte immobilier. Le coût des grosses réparations est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, et ce, en fonction du rapport entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété. Ces règles sont toutefois de droit supplétif, ce qui signifie que l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir d’y déroger.(source:indicator) PLUS D’INFO 😉clicker ci-dessous !