Que se passe-t-il si l’un des acheteurs est incapable/mineur ?

Supposons qu’un candidat-acheteur d’un bien immobilier soit incapable, parce qu’il souffre d’une déficience mentale ou qu’il est mineur. Le représentant (p.ex. l’administrateur) ou le parent peut-il alors signer le compromis ? Que doit-il se passer exactement ?

L’acheteur est incapable ou mineur ?

L’incapable doit être représenté. Pour acheter valablement, l’acheteur doit être capable et majeur. Si un mineur ou un adulte incapable en raison d’une déficience mentale, d’une maladie mentale, etc., fait partie des acheteurs potentiels, demandez les documents (tels qu’un jugement du juge de paix ou un mandat (de protection)) qui prouvent que le représentant légal (p.ex. un administrateur) est compétent pour agir au nom et pour le compte de la personne incapable.

Attention !  Si c’est un non-Belge qui est incapable, vous devez en outre vous référer au droit de l’État dont il a la nationalité (art. 34 C. DIP) . Le dossier peut alors devenir très complexe….

Conseil.  Il peut y avoir un mandat de protection si la personne est atteinte de démence. Dans ce cas, le mandataire (ou plusieurs mandataires conjointement) mentionné(s) dans le mandat de protection peu(ven)t valablement signer le compromis et l’acte si cela est prévu dans le mandat de protection, ce qui est généralement le cas.

Acheteur mineur. Tant qu’un des parents est encore en vie, le mineur est sous l’autorité parentale et les parents doivent le représenter. Si les deux parents sont décédés ou s’ils sont eux-mêmes incapables, la tutelle s’applique et c’est le tuteur qui agit.

Quelle est la procédure à suivre ?

Il faut une autorisation du juge de paix. Après avoir obtenu cette autorisation, le représentant peut valablement signer l’acte de vente.

Il vaut mieux rédiger une promesse unilatérale de vente. Le juge de paix doit pouvoir vérifier que l’achat envisagé et le crédit à contracter sont justifiés et conformes à une bonne gestion patrimoniale. C’est pourquoi il faut d’abord faire signer au candidat-vendeur une promesse unilatérale de vente indiquant un certain prix.

Requête avec les documents. Préparez une requête d’autorisation spéciale d’achat à déposer chez le juge de paix compétent du lieu de résidence de l’incapable ou du mineur. Joignez à cette requête le projet d’acte d’achat, que le notaire instrumentant doit préparer. Le notaire établira également un décompte des frais. Enfin, un rapport d’expertise d’un expert reconnu devra également y être joint, afin que le juge de paix puisse vérifier si le prix d’achat est acceptable pour l’acheteur mineur.

Attention !  Si un crédit est nécessaire, une déclaration écrite de la banque y sera jointe, indiquant qu’elle est disposée à accorder une ouverture de crédit hypothécaire, précisant le montant du crédit, la durée, les mensualités (tableau de remboursement), le taux d’intérêt (fixe ou variable) et l’éventuelle assurance solde restant dû. Le notaire instrumentant prépare également un projet d’acte de crédit.

Bon à savoir. Depuis le 1^er  juin 2021, toutes les requêtes pour les incapables majeurs doivent être déposées par voie électronique au Registre central de protection des personnes (voir https://www.protectionjudiciaire.be ). Pour les mineurs, la procédure se fait toujours sur papier.

Le représentant d’un mineur ou d’un incapable ne peut signer que s’il a obtenu l’autorisation préalable du juge de paix. Pour obtenir cette autorisation, il vaut mieux que le candidat-vendeur rédige une promesse unilatérale de vente, et non un compromis. Une requête peut être introduite en se fondant sur cette promesse et d’autres documents.(source:indicator) plus : contactez moi 😉

Quelle est la valeur d’un compromis enregistré ?

Un compromis enregistré vaut-il un acte ?  Il arrive que l’on conseille aux personnes qui achètent p.ex. une parcelle supplémentaire d’un jardin, d’enregistrer le compromis TVA – IMMOBILIER et de payer les droits d’enregistrement sans passer par le notaire.

Le compromis enregistré n’a aucune valeur vis-à-vis des tiers. En effet, lorsqu’un compromis est signé, il n’est valable qu’entre les parties qui l’ont signé, mais pas vis-à-vis des tiers. L’enregistrement du compromis n’y change rien. Il y a encore parfois des malentendus à ce sujet.

L’acte est donc toujours important ! En effet, l’acte notarié et la transcription au bureau Sécurité juridique compétent avertissent les tiers, p.ex. un notaire. Tant que cela n’est pas fait, ladite parcelle peut même être vendue ultérieurement avec l’autre parcelle. Les créanciers de l’ancien propriétaire peuvent également saisir cette parcelle.

Conseil.  On n’épargne pas vraiment de frais. Lorsque le prix d’une petite parcelle est très bas, les frais de notaire sont également négligeables.

Si vous avez enregistré un compromis, cela ne signifie pas qu’il est opposable aux tiers ; un acte est toujours nécessaire, même pour les petites ventes (p.ex. un bout de jardin). De plus, les frais de notaire sont ici négligeables. (source:indicator) PLUS … compléter formulaire ci-dessous ! 😉